只有(you)把(ba)国资国企(qi)盘(pan)活存(cun)量放在市(shi)场、社(she)会和所有(you)企(qi)业的大(da)背景、大(da)格局、大(da)平台上来谋划、统筹和实施(shi)，现(xian)有(you)的存(cun)量才可能会更好地盘(pan)出来、活起(qi)来。
来源(yuan) | 上海(hai)转型发布
作者 | 夏雨
近年来，国(guo)(guo)家高度重视(shi)盘(pan)(pan)活(huo)(huo)存量工(gong)作，尤其(qi)是国(guo)(guo)资(zi)(zi)(zi)(zi)国(guo)(guo)企的(de)存量盘(pan)(pan)活(huo)(huo)。结合(he)城市更新战略(lve)，先后下(xia)发(fa)了“国(guo)(guo)务(wu)院办公(gong)厅(ting)关于进一步盘(pan)(pan)活(huo)(huo)存量资(zi)(zi)(zi)(zi)产扩大(da)有(you)效(xiao)投资(zi)(zi)(zi)(zi)的(de)意见”、“自(zi)然资(zi)(zi)(zi)(zi)源部(bu)、国(guo)(guo)务(wu)院国(guo)(guo)资(zi)(zi)(zi)(zi)委关于推进国(guo)(guo)有(you)企业盘(pan)(pan)活(huo)(huo)利(li)用存量土地有(you)关问(wen)题(ti)的(de)通(tong)知”、“发(fa)改委关于进一步完善政(zheng)策环境加(jia)大(da)力(li)度支持(chi)民间(jian)投资(zi)(zi)(zi)(zi)发(fa)展的(de)意见”、“自(zi)然资(zi)(zi)(zi)(zi)源部(bu)关于盘(pan)(pan)活(huo)(huo)农(nong)村存量建(jian)设用地，支持(chi)农(nong)村产业融合(he)发(fa)展和乡(xiang)村振兴”等(deng)一系列(lie)文件。
今(jin)年(nian)以来，本市(shi)已召开多(duo)次会(hui)议(yi)，强(qiang)调(diao)要把国(guo)(guo)资国(guo)(guo)企(qi)的(de)存量盘(pan)活(huo)作(zuo)为振(zhen)兴经(jing)济的(de)重要抓手，积(ji)极推进国(guo)(guo)资国(guo)(guo)企(qi)“四个一(yi)(yi)批”存量盘(pan)活(huo)工作(zuo)，即：“保(bao)留一(yi)(yi)批、减量一(yi)(yi)批、盘(pan)活(huo)一(yi)(yi)批、收(shou)储一(yi)(yi)批”。应该讲(jiang)，做好这项工作(zuo)，对优化国(guo)(guo)资国(guo)(guo)企(qi)资源(yuan)配(pei)置(zhi)、提(ti)高资源(yuan)利用效(xiao)率、进一(yi)(yi)步释放发(fa)展(zhan)空(kong)间、带(dai)动社会(hui)投资以及增强(qiang)城市(shi)发(fa)展(zhan)后劲都具(ju)有(you)十分重要的(de)战(zhan)略意(yi)义和现(xian)实作(zuo)用。
怎(zen)样才(cai)能将这项量大(da)(da)面(mian)广、涉及方方面(mian)面(mian)利益、并且(qie)非常(chang)复杂的(de)(de)系统工程真正落(luo)(luo)实(shi)、落(luo)(luo)地、产生更(geng)(geng)大(da)(da)效果？这不仅需(xu)要自上而下的(de)(de)强力推动、以及各区和(he)企业(ye)(ye)形(xing)成合力；更(geng)(geng)离(li)不开(kai)市(shi)场配置资源的(de)(de)基础性(xing)作用(yong)和(he)社(she)会(hui)各类(lei)企业(ye)(ye)、机构的(de)(de)参与(yu)。只有(you)把(ba)国资国企盘活(huo)存量放在市(shi)场、社(she)会(hui)和(he)所(suo)有(you)企业(ye)(ye)的(de)(de)大(da)(da)背景、大(da)(da)格(ge)局、大(da)(da)平台上来(lai)谋划(hua)、统筹(chou)和(he)实(shi)施，现有(you)的(de)(de)存量才(cai)可(ke)能会(hui)更(geng)(geng)好(hao)地盘出(chu)来(lai)、活(huo)起(qi)来(lai)。
从这个意(yi)义上讲，国有企(qi)业首先对(dui)盘(pan)活存量(liang)要增强紧迫感。同时，与之有关的(de)部(bu)门和单位(wei)，对(dui)国企(qi)盘(pan)活存量(liang)也(ye)要有相(xiang)应的(de)市(shi)场化理解、历史性(xing)看(kan)待(dai)、客观性(xing)评价和政策性(xing)支持。
在此，主要(yao)谈谈国(guo)有企业盘活存量(liang)为什么要(yao)增强紧(jin)迫感？
存量资源已形成多元结构的三分天下
计划(hua)经(jing)(jing)济时代，国(guo)资国(guo)企(qi)一(yi)统天下，所有(you)经(jing)(jing)营(ying)性(xing)土(tu)地都由国(guo)家划(hua)拨取得。改革开放后(hou)，在吸引外(wai)资、发(fa)展民(min)营(ying)经(jing)(jing)济过(guo)(guo)程中(zhong)，经(jing)(jing)营(ying)性(xing)土(tu)地获得的(de)(de)方式也(ye)转为市场化(hua)的(de)(de)出让。因(yin)此，从(cong)现状来看，虽然国(guo)资国(guo)企(qi)仍(reng)然拥有(you)大量的(de)(de)存量资源(yuan)，包括过(guo)(guo)去划(hua)拨和(he)之后(hou)出让取得的(de)(de)，但民(min)营(ying)企(qi)业和(he)外(wai)资企(qi)业经(jing)(jing)过(guo)(guo)三十(shi)多(duo)年的(de)(de)积累，也(ye)拥有(you)了数量庞大的(de)(de)存量资源(yuan)。而(er)且(qie)有(you)意思的(de)(de)是(shi)，从(cong)盘活(huo)存量的(de)(de)顺序看，首先是(shi)国(guo)有(you)企(qi)业。
二十(shi)多年(nian)前，国(guo)有企业(ye)(ye)(ye)(ye)改(gai)革进(jin)入最(zui)艰难的(de)攻关阶段(duan)，职(zhi)工下(xia)岗分(fen)流、解(jie)决历(li)史包(bao)袱、弥补(bu)经营亏(kui)损等，在(zai)很大(da)程度(du)上是(shi)靠盘(pan)(pan)活(huo)(huo)(huo)存(cun)量(liang)(liang)来解(jie)决的(de)。而那个时期(qi)，恰好是(shi)外(wai)资企业(ye)(ye)(ye)(ye)、民营企业(ye)(ye)(ye)(ye)高(gao)速发展的(de)阶段(duan)，还谈(tan)不上盘(pan)(pan)活(huo)(huo)(huo)存(cun)量(liang)(liang)。如今，真(zhen)可谓“三十(shi)年(nian)河东，三十(shi)年(nian)河西”，国(guo)有企业(ye)(ye)(ye)(ye)经过改(gai)革调整转型，绝大(da)部(bu)(bu)分(fen)都已轻装上阵，经营也(ye)比(bi)较正常。相反，近些(xie)年(nian)来，由于(yu)各(ge)种原因(yin)，倒(dao)是(shi)相当部(bu)(bu)分(fen)的(de)民营企业(ye)(ye)(ye)(ye)和外(wai)资企业(ye)(ye)(ye)(ye)进(jin)入了(le)调整转型期(qi)，尤其是(shi)早期(qi)的(de)产(chan)业(ye)(ye)(ye)(ye)开发区，大(da)批外(wai)企、民企的(de)土地厂房有待(dai)存(cun)量(liang)(liang)盘(pan)(pan)活(huo)(huo)(huo)。同时，这些(xie)企业(ye)(ye)(ye)(ye)对存(cun)量(liang)(liang)盘(pan)(pan)活(huo)(huo)(huo)的(de)主(zhu)动性(xing)、迫切性(xing)比(bi)较强，加上生存(cun)压力、市场意识、决策机制等方面的(de)不同，这部(bu)(bu)分(fen)企业(ye)(ye)(ye)(ye)存(cun)量(liang)(liang)盘(pan)(pan)活(huo)(huo)(huo)的(de)效率也(ye)比(bi)较高(gao)。
换(huan)句话说，在存量盘(pan)活(huo)(huo)这盘(pan)大棋中，国有(you)企业并(bing)非独我(wo)一(yi)家，别无它店，而是众多参与者(zhe)中的(de)一(yi)员，尤其是外企民企正处于(yu)转型调整的(de)活(huo)(huo)跃期，市(shi)场的(de)竞争性大大增(zeng)加。况且，也不(bu)是所有(you)存量都可以(yi)盘(pan)活(huo)(huo)，市(shi)场总量也有(you)“天花板”，先盘(pan)活(huo)(huo)先得(de)益，“皇帝(di)女(nv)儿不(bu)愁(chou)嫁”在此似乎越来越行(xing)不(bu)通了。
与存量资源匹配的内容
已成为更紧缺的资源
这里所指的存(cun)(cun)量，主要(yao)是指在(zai)国有企业手里的大量物理(li)空(kong)(kong)间(jian)资源。这些物理(li)空(kong)(kong)间(jian)存(cun)(cun)量盘活(huo)的标志，就是它能(neng)够有新(xin)内容的导入，而新(xin)内容又(you)赋予物理(li)空(kong)(kong)间(jian)新(xin)功能(neng)。现在(zai)的问(wen)题是，经过几十(shi)年的高(gao)速发展和城(cheng)市化建设，物理(li)空(kong)(kong)间(jian)已从(cong)紧缺到(dao)过剩，如(ru)近三十(shi)年全国城(cheng)镇(zhen)常住人口增加了(le)4倍(bei)，而城(cheng)镇(zhen)建成(cheng)区(qu)面积增长了(le)8倍(bei)；截至(zhi)去年底，全国购物中心已达5839座，总面积超5亿平方米，大量开业率不(bu)高(gao)、人流不(bu)足(zu)；一万多(duo)个开发区(qu)普遍存(cun)(cun)在(zai)产业用地低效闲(xian)置(zhi)空(kong)(kong)置(zhi)问(wen)题。
另一(yi)方面，互联网pg电子的(de)(de)快速发展，尤其是(shi)经(jing)(jing)过三(san)年(nian)疫(yi)情，使在(zai)(zai)线办(ban)(ban)公、在(zai)(zai)线经(jing)(jing)营、在(zai)(zai)线教育(yu)、在(zai)(zai)家办(ban)(ban)公、远程办(ban)(ban)公等(deng)成(cheng)为常态(tai)，对物理(li)空(kong)(kong)间的(de)(de)需(xu)求(qiu)和依赖大(da)为减(jian)少。在(zai)(zai)这(zhei)种存量(liang)增多、需(xu)求(qiu)减(jian)少双重夹击(ji)下，存量(liang)物理(li)空(kong)(kong)间的(de)(de)价值(zhi)本身就大(da)打折扣(kou)了，而用以盘(pan)活存量(liang)空(kong)(kong)间的(de)(de)好项(xiang)目、好业态(tai)、好内容(rong)本来(lai)就少，现在(zai)(zai)更显得珍贵稀缺。况且，在(zai)(zai)当前招商引资大(da)战中，越是(shi)有市场价值(zhi)的(de)(de)内容(rong)越会受(shou)到各种存量(liang)空(kong)(kong)间所有者的(de)(de)追(zhui)捧抢夺(duo)，坐等(deng)上(shang)门是(shi)等(deng)不到好项(xiang)目的(de)(de)。
因(yin)此，从这(zhei)个(ge)角度(du)看，要(yao)(yao)盘活(huo)(huo)存量(liang)，首先要(yao)(yao)在市场上关注(zhu)和(he)抢夺(duo)能够让存量(liang)激活(huo)(huo)的项(xiang)目(mu)引入，而不是花钱把建筑外型或“修旧如(ru)旧”或披层“时(shi)尚外衣(yi)”就(jiu)能“盘活(huo)(huo)”了事的，尤其是好的项(xiang)目(mu)往往“僧多粥少”，需要(yao)(yao)去(qu)主(zhu)(zhu)动捕捉、争取来的。如(ru)果(guo)没(mei)有时(shi)不我待、敢为人先的紧(jin)迫感和(he)主(zhu)(zhu)动性，高水平、高效益、持久性的存量(liang)盘活(huo)(huo)恐怕是不可(ke)能的。
市场化专业化品牌化团队
成为盘活存量的关键要素
从现实情(qing)况(kuang)看(kan)，凡是(shi)存(cun)量(liang)盘活(huo)成功的(de)(de)项目(mu)背(bei)后，都(dou)有一支市(shi)(shi)场化、专(zhuan)业化水平高(gao)的(de)(de)团队在(zai)支撑。尤其是(shi)经过近二十(shi)年(nian)城市(shi)(shi)更(geng)(geng)新(xin)(xin)的(de)(de)实践，市(shi)(shi)场上已(yi)逐步形成了一批(pi)高(gao)水准的(de)(de)咨询、设计(ji)、投资(zi)、改造(zao)、运营等专(zhuan)业公(gong)司(si)和机(ji)构，包(bao)括(kuo)与之相匹配的(de)(de)各种基(ji)金，其中(zhong)有些(xie)还(hai)成为(wei)(wei)上市(shi)(shi)公(gong)司(si)。在(zai)传统房地产企业近年(nian)来(lai)走(zou)下坡(po)路的(de)(de)同时，这批(pi)以专(zhuan)业化为(wei)(wei)特色，以城市(shi)(shi)更(geng)(geng)新(xin)(xin)为(wei)(wei)主业的(de)(de)新(xin)(xin)型城市(shi)(shi)空间运营商正在(zai)崛起(qi)，并成为(wei)(wei)存(cun)量(liang)空间盘活(huo)的(de)(de)佼(jiao)佼(jiao)者。从现有社会效(xiao)益(yi)、经济效(xiao)益(yi)俱佳的(de)(de)存(cun)量(liang)盘活(huo)项目(mu)看(kan)，绝(jue)大部分都(dou)是(shi)这些(xie)企业所为(wei)(wei)。
因(yin)此，具有(you)(you)丰富存(cun)(cun)量(liang)(liang)盘(pan)活(huo)(huo)(huo)经(jing)验、又有(you)(you)实力和(he)案例的(de)(de)(de)企(qi)(qi)业(ye)(ye)(ye)(ye)，已成为各类(lei)物业(ye)(ye)(ye)(ye)所有(you)(you)者(zhe)盘(pan)活(huo)(huo)(huo)存(cun)(cun)量(liang)(liang)的(de)(de)(de)“香(xiang)饽饽”和(he)“抢手”的(de)(de)(de)合(he)作伙伴。国有(you)(you)企(qi)(qi)业(ye)(ye)(ye)(ye)要有(you)(you)效盘(pan)活(huo)(huo)(huo)存(cun)(cun)量(liang)(liang)，自然也离(li)不(bu)(bu)(bu)开(kai)市(shi)场化和(he)专业(ye)(ye)(ye)(ye)化，但(dan)盘(pan)活(huo)(huo)(huo)存(cun)(cun)量(liang)(liang)与以(yi)往的(de)(de)(de)增量(liang)(liang)开(kai)发有(you)(you)很大(da)不(bu)(bu)(bu)同(tong)(tong)，国有(you)(you)企(qi)(qi)业(ye)(ye)(ye)(ye)虽然也一直在(zai)盘(pan)活(huo)(huo)(huo)存(cun)(cun)量(liang)(liang)，但(dan)水平(ping)(ping)参差不(bu)(bu)(bu)齐。同(tong)(tong)时，也面临不(bu)(bu)(bu)少困(kun)惑和(he)难题：一是自身专业(ye)(ye)(ye)(ye)化水平(ping)(ping)还不(bu)(bu)(bu)够(gou)高，在(zai)该(gai)领域如没有(you)(you)十(shi)年(nian)二(er)十(shi)年(nian)市(shi)场摸(mo)爬滚(gun)打的(de)(de)(de)积(ji)累，是难有(you)(you)真正竞争力的(de)(de)(de)；二(er)是存(cun)(cun)量(liang)(liang)资(zi)源数量(liang)(liang)太多(duo)，光靠(kao)自己根本做不(bu)(bu)(bu)过来；三是由于众所周知的(de)(de)(de)原因(yin)，体制内盘(pan)活(huo)(huo)(huo)存(cun)(cun)量(liang)(liang)会受到(dao)诸(zhu)多(duo)掣肘，效率和(he)效益往往不(bu)(bu)(bu)够(gou)理想。诸(zhu)如此类(lei)，使国有(you)(you)企(qi)(qi)业(ye)(ye)(ye)(ye)在(zai)盘(pan)活(huo)(huo)(huo)存(cun)(cun)量(liang)(liang)中难以(yi)将自身的(de)(de)(de)优势发挥出来。
怎(zen)么(me)办呢？开放合作(zuo)或许是最好的(de)(de)(de)选择(ze)：即与优(you)秀的(de)(de)(de)社(she)会(hui)企业合作(zuo)，将其市场化、专业化和(he)机制活、动(dong)力足的(de)(de)(de)优(you)势(shi)，与国(guo)(guo)资(zi)国(guo)(guo)企的(de)(de)(de)品牌(pai)、资(zi)金、资(zi)源和(he)规范优(you)势(shi)结合起来，取长(zhang)补短、相得益彰。目前，已(yi)有(you)(you)不少国(guo)(guo)有(you)(you)大集团在(zai)这方(fang)面(mian)尝到了甜头，如华谊集团、东方(fang)国(guo)(guo)际、久事集团等，它们都有(you)(you)成(cheng)功(gong)的(de)(de)(de)案例，并积(ji)累了合作(zuo)共赢的(de)(de)(de)经(jing)验。不过，优(you)质的(de)(de)(de)专业化团队在(zai)巨大的(de)(de)(de)社(she)会(hui)存量资(zi)源盘活需求面(mian)前，还是显得少之又少。
因此，在(zai)盘活存(cun)量(liang)中，国有(you)企业既(ji)要有(you)规划，更要有(you)紧迫感(gan)；既(ji)要培养(yang)团队(dui)，更要积(ji)极选择优秀(xiu)合作(zuo)伙伴，吸(xi)引更多的社会力量(liang)参与存(cun)量(liang)盘活，并(bing)形(xing)成互(hu)补(bu)的合作(zuo)模(mo)式。这样，盘活存(cun)量(liang)才会取得事半功(gong)倍的效果。
总(zong)而言(yan)之，国有(you)企业盘(pan)活存(cun)量怎样从(cong)思路到(dao)方案、从(cong)规划到(dao)项(xiang)目(mu)、从(cong)项(xiang)目(mu)到(dao)效果，它(ta)是一个庞大的(de)(de)系统(tong)工程。其中很重要的(de)(de)一点，就是要在(zai)认识上提高站位，把握这项(xiang)工作所面对(dui)的(de)(de)市场条件以及变(bian)化趋势，并(bing)从(cong)源头上确立紧迫(po)感和(he)主动性。这样，存(cun)量盘(pan)活才能更(geng)扎实(shi)地推(tui)进，并(bing)取得实(shi)实(shi)在(zai)在(zai)的(de)(de)成效。
